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 競売物件の入札 

競売入札は一般の方も参加できます。あまりなじみがなく「むずかしそう」と敬遠されていましたが、手続き等が改善されてから物件を割安で手に入れることができる、思いがけない物件が出ることがあると注目されています。ここでは「あらまし」をご紹介しますので、参考にして下さい。
入札代行フローチャート 　　競売とは
競売入札に関する準備と手続きの流れを図示します 競売物件とは、裁判所が事情により差し押さえた物件を売り出したものです。不動産所有者が物件を差し押さえられる事情は、住宅ローンの支払いが出来なくなった、事業に失敗した、誰かの保証人になっていて逃げられたなどさまざまで、債権者（代金等を受け取る権利のあるひと）の申立て（訴訟等）により差し押さえが執行されます。これを裁判所が売却して解決費用に充てるのが「競売」です。

競売物件のリスクとメリット 　　入札で価格が決まる

良い物件を安く手に入れるための留意点を、項目ごとにコメントします 裁判所が競売開始の決定をすると、物件の調査資料とあわせて「売却基準価額」を発表（公示）します。入札希望者は期限までに「買受可能価額」以上で購入希望金額を記入した入札書を提出します。これがいちばん高値だった方に落札する権利があたえられます。

※売却基準価額、買受可能価額は競売物件のリスクとメリットをご参照下さい

※入札前に所定の予納金や手続き用紙の記入が必要です

入札者がひとりしかいなければ希望価格で落札できますが、魅力のある物件では入札が２０件、３０件となることもあります。そのような物件では売却基準価格よりはるかに高額で落札されるケースもあります。ポイントは①自分で価格を決めることができる②その価格がいちばん高値なら落札できる　ということです。
さがします
競売物件は裁判所で公開されています。ご自分で探すのが不安な方はこちらからお知らせ下さい

　　基本的な注意点
競売物件は任意売買と違い、引渡しのお膳立てを売主がすべてしてくれるものではありません。たとえば次のような事例があります。
　●前入居者の家財がそのまま残っている（残置物）
　●落札したのにひとが住んでいる（占有者）
　●マンションで、管理費等の滞納がある
　●賃借権の有効期間が残っている
　●入札前に建物内部を見ることができない
これらはすべて落札者が対応することが必要です。当然ながら費用がかかりそうなものは予算を用意しなければなりませんし、対応できない（またはその費用が莫大になる）ときは、入札を見送るという判断も大切です。事前の綿密な調査が重要となります。

※当社は、立ち退き交渉を「示談屋」等（呼び名はいろいろ）に依頼することはありません。法的にもまったく問題なく解決する方法を提案します。
「フローチャート」と「競売入札のリスクとメリット」を用意しましたのでご参照下さい。当社では、不動産コンサルティング業務として、
　①入札候補物件の選定と調査
　②入札価格の算出
　③入札に関する手続き全般
　④落札後の対応。必要に応じ弁護士等専門家に依頼することがあります
　を、長年蓄積した落札状況などのデータ・経験を活かし、きめ細かくご相談にのりアドバイス致します。リスクの大きさによって、場合により「やめましょう」とはっきり申し上げますので安心してご相談下さい。

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